Advogado diz que é preciso atenção aos riscos de atraso na entrega de imóveis

O sonho da casa própria permeia o objetivo de diversas pessoas ao redor do Brasil, mas poucas possibilidades são oferecidas para a compra de imóveis. Uma das opções viáveis para pôr em prática os planos é a compra de casas ou apartamentos na planta. Por um preço mais acessível ou condições facilitadas, os imóveis na planta, hoje, são os mais buscados pelos brasileiros. A despeito disto o investimento não está livre de dores de cabeça. O que fazer, por exemplo, se houver atraso na entrega de imóvel?

O advogado Diego Amaral, especialista em Direito Imobiliário, alerta para os possíveis problemas que o adquirente possa vir a ter. "Em qualquer transação, principalmente a desse porte, é necessário estar atento a todas as cláusulas que envolvem esses contratos". Ele lembra que em qualquer prestação de serviços, seja qual for, há responsabilidades a serem cumpridas por ambas as partes. "Assim, que fique claro as obrigações de cada pessoa envolvida, para que saibamos onde podemos exigir e ser exigidos", diz.

Dando início à conversa, Diego Amaral logo diz que é natural que em toda negociação imobiliária existam vantagens e desvantagens inerentes ao empreendimento. Ao comprar um apartamento ou casa na planta, está implicado o risco de conclusão e entrega, sendo este um dos problemas mais recorrentes em seu escritório. "Sobretudo porque os atrasos podem ter efeito lesivo sobre o consumidor. Ferindo, assim, os seus direitos básicos, ao mesmo passo em que descumpre o que foi prometido em contrato", explica.

Mas como podemos evitar tais questões ou, já imersos na problemática, como podemos resolver? Antes de tratar especificamente dos direitos do consumidor, ele lista algumas obrigações e responsabilidades do dono da obra e do incorporador. "Esta questão pode ser entendida de duas formas: na mais básica, o condomínio responde pela construção e entrega do bem. Se ele não cumpre na íntegra o que se promete em contrato é constituído inadimplemento", inicia.

A partir daí, o consumidor torna-se então parte lesada e pode exigir a resolução do contrato se não quiser mais o seu cumprimento. Quer continue ou não com o empreendimento, pode ser requisitada também a indenização por perdas e danos. "Lembremos que a obrigação do dono da obra está em fazer a entrega do bem. Em muitos casos, no entanto, esta tarefa é delegada para o que chamamos de ``incorporador". Temos cenário parecido com o anterior, com a diferença de que recai sobre o incorporador cumprir as obrigações de entrega.

O não cumprimento sujeita este lado a pagar multas, indenizações e juros sobre valores devidos. Ele submete-se até mesmo a sanções penais, conforme previsto nos artigos 65 e 66 da Lei n. 4.591/1964. Diego diz que em ambos os casos, o consumidor deve buscar a justiça quando a obra foi paralisada por mais de 30 dias. Este adiamento deve ocorrer sem justa causa que possa ser comprovada. Os adiamentos excessivos também validam este tipo de reclamação. "Daí a importância dos adquirentes em acompanhar o andamento das obras".

Como proceder após a constatação do atraso?

Após as medidas serem tomadas e o retardamento do andamento da obra persistente, o incorporador pode ser destituído da obra. Neste caso, acontece por maioria absoluta de votos dos adquirentes. E isto independentemente de eventuais responsabilidades civis ou penais. "A partir disto, pode ser realizada a liquidação do empreendimento ou o prosseguimento da obra. Para nortear todo este procedimento, é utilizada a Lei n. 4.591/1964", relata Diego. Nela está registrado que pode haver até ressarcimento, indenização e rescisão contratual.

Vale lembrar que as obrigações de donos e incorporadores incluem não apenas a construção do edifício. A averbação da obra, individualização das unidades no registro de imóveis e entrega das unidades também fazem parte dos deveres. Mas em caso de greve inesperada da categoria de empregados da construção; chuvas prolongadas e atípicas; e escassez do material utilizado no mercado, são justificáveis e legitimados os atrasos. Ações determinadas no artigo 389 do Código Civil.

Caso haja o atraso, o consumidor poderá realizar a sua reclamação assim que for diagnosticada a violação do seu direito. "Ao constatar atrasos injustificados, ou além do previsto, os consumidores devem primeiro contatar a construtora responsável. Neste contato deverá ser exigida resposta por escrito. O atraso também dá direito a congelar o saldo devedor, sem aplicação de correções. Esta solicitação pode ser enviada através dos correios e deve conter aviso de recebimento (AR)", indica o advogado. Tomar este cuidado pode ser útil para não gerar dificuldades em financiamentos bancários.

Outra dica do advogado é, "antes da entrega da chave não aceite sob hipótese nenhuma a cobrança de condomínio em situação de atraso. Esta prática ilegal é bastante comum, mas não pode ocorrer em obras que desrespeitam o cronograma estabelecido". Portanto, tenha atenção redobrada para não ser cobrado indevidamente e tenha uma boa assessoria jurídica. Dentre várias especificações do código Civil, peculiaridades de contratos e jurisprudência, o advogado Diego Amaral deixa claro que esses são só alguns dos detalhes a serem observados.